Опасности разделения: не называйте это пузырем, но инвестиции превышают денежный поток
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Нью-Йорка сильно вырос в течение прошлого года. Объемы продаж и показатели ценообразования поднялись со своих минимумов, опередив улучшения на других основных рынках. Прибыль, измеренная для наиболее заметных активов, в частности в офисном секторе, превзошла ожидания роста в разгар финансового кризиса. Даже несмотря на то, что ставки капитализации упали, спреды оставались широкими по историческим меркам, привлекая слияние инвесторов и кредиторов.
К сожалению, наблюдаемые улучшения в инвестиционной активности еще не сопровождались увеличением рабочих мест или самые широкие измерения основ собственности. Хотя самые последние данные по поглощению и заполняемости показывают, что фундаментальные показатели достигли критической точки на самых сильных субрынках города, в противном случае медленные темпы восстановления денежного потока по сравнению с инвестициями вызывают вопросы о том, могут ли эти два показателя восстановления рынка рискуют разделиться.
Опасения по поводу такого разделения усиливаются расхождением в тенденциях ценообразования между основными рынками, включая Нью-Йорк, и остальной частью страны. Нью-Йорк был основным бенефициаром широко наблюдаемой бифуркации потоков капитала в прошлом году, как с точки зрения потоков капитала, так и доступности кредитов. Предпочтения инвесторов и кредиторов в отношении избранной группы рынков вылились в усиление конкуренции в сферах приобретения и выдачи займов и, как следствие, в повышательное давление на цены активов. Немногие, если вообще какие-либо рынки, могут сравниться в этом отношении с Нью-Йорком.
Одной из причин раздвоения рынка, на которую формально не обращали внимания, является роль ликвидности. В Нью-Йорке улучшение ценообразования при отсутствии последовательного выигрыша в фундаментальных показателях критически отражает роль, которую ликвидность сыграла в стимулировании восстановления, и его географические особенности. Если мы подумаем о ликвидности как о простоте торговли недвижимыми активами, Нью-Йорк имеет существенное преимущество перед своими коллегами.
Показатели роста ликвидности при наличии различных групп покупателей и продавцов, а также финансирование. Настойчивость и устойчивость этих участников рынка, а также эффективность, с которой могут быть определены контрагенты, также ограничивают риски снижения ликвидности. В то время как обширная литература о роли ликвидности на финансовых рынках демонстрирует, что она играет роль в ценах активов, лежащая в основе теория и эмпирические модели не нашли широкого применения в практическом исследовании коммерческой недвижимости. Текущий цикл восстановления, однако, предполагает, что ликвидность играет важную роль на рынке недвижимости и при некоторых обстоятельствах может доминировать над фундаментальными факторами.
Проблема с оценкой < / p>
Проблема с оценкой
Что касается факторов, влияющих на фундаментальные показатели, рынок труда Нью-Йорка, использующий офисные помещения, перенес рецессию намного лучше, чем ожидалось изначально. Спад спроса на площади превысил фактическую потерю рабочих мест, что отражает неопределенность, которая характеризовала перспективы финансовых услуг в этот период. Многие фирмы по понятным причинам не решались брать на себя обязательства по долгосрочной аренде, даже если их собственные прогнозы по заработной плате были стабильными.
По сравнению с 2009 годом и началом 2010 года условия ведения бизнеса значительно нормализовались. Это придало смелости фирмам, которые раньше воздерживались от освоения новых площадей, что привело к заметному увеличению лизинговой активности во второй половине 2010 года и в Новом году. Рост лизинговой активности имел тенденцию в пользу наиболее качественной и удобно расположенной недвижимости, на которую сейчас приходится непропорционально большая доля поглощения.
Точно так же, как общие фундаментальные тенденции отстают от относительно более здоровых прибылей на подмножестве Показатели ценообразования и инвестиционной активности также отражают повышенную предвзятость покупателей и кредиторов в пользу активов премиум-класса. В качестве проблемы измерения это означает, что показатели инвестиций будут отражать только те объекты недвижимости, которые продаются, в то время как показатели аренды и занятости будут отражать среднее значение по более широкому инвентарю. Основные тенденции для всех объектов недвижимости на рынке обязательно будут размывать траекторию движения денежных средств по активам, которые в настоящее время определяют импульс инвестиций. Прямое сравнение двух линий тренда преувеличивает степень разделения.
Риски остаются идиосинкразическими, а не систематическими
Риски остаются идиосинкразическими, а не систематическими
В конечном итоге эмпирический анализ показывает, что инвесторы в высококачественные активы остаются на твердой земле. Уместность ценообразования и возможность проклятия победителя все еще могутопределяться по каждому активу, наряду с оценкой капитальных затрат покупателей.
Если структура финансирования покрывает риски повышения процентных ставок, доказательства в настоящее время противоречат аргументам о систематическом завышении цен в Нью-Йорк или неминуемый разворот положительной тенденции. Однако этого может не быть. Если цены продолжат расти и текущие ожидания более сильного роста фундаментальных показателей не оправдаются, ситуация может стать еще более проблематичной.
Сэм Чандан, доктор философии. , главный экономист и исполнительный вице-президент Real Capital Analytics, а также адъюнкт-профессор недвижимости в Wharton.
комментариев