Зона без неба: жители 57-й улицы Rage Against Extell's High Rise Row, «прожорливые» здания

  • 20-03-2021
  • комментариев

Должно ли сообщество иметь право голоса в том, что строится на 57-й улице? (Эмили Энн Эпштейн, The Observer)

В 6:30 Западная 58-я улица представляет собой безмолвный мир, в предрассветной синеве раннего осеннего утра по-прежнему больше ночи, чем дня. Случайные бегуны проезжают мимо по пути в Центральный парк, но по большей части город, который никогда не спит, на самом деле спит, дремлющее население, в которое когда-то входили Джоэл и Шерри Максман.

Максманы жить по адресу 152 West 58th Street, девятиэтажный кооператив, который был бы совершенно ничем не примечательным, если бы не One57, одно из самых высоких зданий в Северной Америке и среди самых роскошных кондоминиумов в мире, возвышающееся на расстоянии вытянутой руки от его задней стены.

В наши дни Максманы и остальная часть здания рано встают, нравится им это или нет, они просыпаются, как только подъемник начинает свой скрипящий подъем по внешней стороне небоскреба высотой 1004 фута по адресу 6 : 30 или 6:40 или 6:45 утра, его путешествие прерывалось лязгом противовесов наверху. В других частях города строительство ведется только в часы бодрствования, но у разработчика One57, Extell, есть исключения, которые позволяют начинать работы рано утром и продолжаться вечером семь дней в неделю.

«Я». м не против развития. Я не пытаюсь помешать людям строить то, что они имеют право строить, но это вопрос качества жизни. Каждое утро мы просыпаемся, - сказал мистер Максман. «Почему они должны начинать отклонения в 6:30, когда все остальные начинают в 7?»

Рост One57 вызвал неудобства и разозлил многих его соседей.

Но даже если Maxmans на данный момент неохотно смирились с One57, они и растущее число их соседей по коридору 57-й улицы все больше злятся на его разработчика. Они говорят, что Extell мало заботился о людях, живущих по соседству, что он переделывает с большой прибылью, вызывая глубокое негодование, которое вырвалось на поверхность, когда компания начала строительство еще более высокого небоскреба в квартале к западу по адресу 217 West 57-я улица. (Extell также владеет еще одним участком на 16-18 West 57th.)

Дело не только в круглосуточном строительстве: есть еще налоговые льготы One57, план Extell по установке консольной башни над достопримечательностью и подъемный кран маневр на One57 этой весной, который сэкономил Extell значительное время и деньги, но потребовал дневной эвакуации нескольких жилых домов. Две недели назад кран снова доставил неудобства жителям, когда из-за незначительной неисправности 57-я улица была отключена на несколько часов.

Напряжение, нарастающее на 57-й улице, проливает свет на многие проблемы, с которыми жители Нью-Йорка сталкиваются в конце администрация, которая отстаивала застройку роскошных кондоминиумов как неоспоримый товар. Уравновесил ли Майкл Блумберг необходимость развития с потребностями города в целом? Есть ли у застройщиков какие-либо обязательства перед районами, в которых они строят? Вредит ли непопулярность застройщику, клиентура которого состоит из международной элиты, которая звонит в Нью-Йорк только на несколько недель в год, если это так?

К тому времени, когда Совет сообщества 5 (из которого г-н Максман) является участником) откликнулся на просьбу Extell о возведении нового небоскреба над знаменитой Лигой студентов-художников, у разработчика осталось очень мало доброй воли, чтобы исчерпать ее. Совет директоров выступил против Extell, его высокомерия и внезапной череды сверхтонких небоскребов, которые вскоре выстроятся вдоль 57-й улицы, как и многие модели с пустыми глазами. «Сейфы в небе», - сказала одна женщина. После жарких дебатов они отклонили предложение о консервации, отправив сообщение в Extell, в Комиссию по сохранению достопримечательностей (которая имеет последнее слово; роль совета сообщества носит строго рекомендательный характер) и многим другим разработчикам, планирующим заработать состояния на проекте. проспект: вам нужно быть хорошим соседом, если вы хотите здесь строить.

Проблема в том, что это не совсем так.

***

Новая башня Extell будет консолью над Лигой студентов-художников по адресу 215 West 57th Street.

Общественный совет 5 имеет репутацию очень дружественного к развитию. Фактически, всего за месяц до этого правление одобрило сверхтонкую 1350-футовую башню, спроектированную компанией JDS по проекту SHoP, которая будет построена не только на части знаменитого здания - здания Steinway на 111 West 57th Street - но и будет предполагать снос пристройка к задней части здания.

Башня JDS, которая с тех пор получила одобрение Landmarks, будет платить за обширный ремонт интерьера здания Steinway; разработчик также поддержал дизайн интерьера и навсегда создаст пространство для музыкальных представлений для сообщества.

«Это был тот проект, за которым мы действительно могли бы реализовать. JDS простос такой страстью представили нам свой проект. Они действительно хотели отдать что-то сообществу », - сказала член правления сообщества Карен Педрацци, которая не говорит того же о Extell. «Я не думаю, что Extell был хорошим соседом».

В то время как управляющий партнер JDS Майкл Стерн обладает необычными способностями, когда дело доходит до завоевания союзников, этого нельзя сказать о президенте и основателе Extell Гэри Барнетте. Хотя он явно видел некоторую выгоду в том, чтобы ухаживать за сообществом - он предпринял несколько необычный шаг, фактически присутствуя на заседании совета директоров, чтобы выступить от имени проекта вместе со значительной группой консультантов и юристов, - он не извинился за последний инцидент с краном. Он также не представил особо убедительных аргументов в пользу башни.

«Я знаю, что есть большая проблема с высотой высоких зданий, возводимых вокруг Центрального парка, но мне кажется, что об этом здании нельзя говорить. об этом », - начал он, описывая башню, которая будет выше Эмпайр-стейт-билдинг, как« действительно великую »и« очень важное здание, которое станет домом для Нордстрома ».

The Extell и представители Nordstom, которые выступали от имени башни, особо подчеркнули, что Extell вообще не нужно одобрение сообщества для строительства башни. Как и почти все недавние застройки на 57-й улице, проект является правильным, а это означает, что он разрешен в рамках кодекса зонирования и не должен проходить обременительную процедуру проверки единого землепользования (ULURP), которая требует заявления о воздействии на окружающую среду, обзор совета сообщества и утверждения президента района, городской комиссии по планированию и городского совета.

Единственная причина, по которой Extell вообще пришлось предстать перед сообществом, подчеркнули они, заключалась в том, что они хотели консольно над ориентир. Таким образом, сообществу следует рассматривать только консоль, о которой они говорили как о благе, которое снизит высоту башни с 1550 футов, которые они подали для строительства в Департамент строительства, до 1,400.

«Если мы уберем консоль, она сразу же снова встанет», - сказал Барнетт в интервью The Observer на следующей неделе. «Вот почему это контрпродуктивно. Дело не в реальных достоинствах кантилевера, и я думаю, что все согласны, что это имеет смысл. На самом деле это было связано с разочарованием в связи с высокими зданиями, новыми зданиями и историей Extell ».

Единственным человеком, который энергично защищал проект, был исполнительный директор Лиги студентов-художников. Однако, учитывая, что лига может получить дополнительные 25 миллионов долларов, если Extell установит консоль над своим зданием (Extell уже заплатила лиге 23,5 миллиона долларов за права на эфир), убедительный эффект его поддержки был ограничен.

Но Хотя мистер Барнетт мог показаться кавалером, правда, он мог построить свою башню, если не консоль, без какого-либо одобрения сообщества. Он выбрал место в районе, где зонирование не ограничивает высоту, и собрал необходимые права на воздух для строительства из соседних зданий.

Мастер по сборке прав на воздух, г-н Барнетт строит почти все свои проекты как- -хорошо. В то время как многие другие мега-девелоперы города, такие как Related и Forest City Ratner, известны своими городскими комиссиями, которые они ищут, пытаясь получить огромную прибыль, заключая очень выгодные сделки по перепланировке бывших промышленных районов, таких как Hudson Yards и Atlantic Yards, Extell имеет в основном сосредоточены на проектах, которые в полной мере используют то, что уже разрешено кодексом зонирования. Другими словами, г-н Барнетт стремился к своему конкурентному преимуществу не в том, чтобы подбадривать публику, а в создании сайтов, которые позволяют ему работать с минимальным вмешательством сообщества.

Это не всегда нравилось Extell сообществу. . «Вы не входите в дверь, покупая права на воздух, а затем просто уничтожаете все вокруг», - упрекнула член совета директоров Рене Кафаро.

Ее коллега Джойс Матц была резче: «Это просто глупое прожорливое здание. . Я говорю «прожорливый», потому что он хочет большего, чем должен иметь. Он хочет сожрать все вокруг, - бушевала она. «Люди называют это якорем. Что ж, это якорь, который утопит блок ».

В конечном итоге их жалобы не имели большого значения. Во вторник Комиссия по сохранению достопримечательностей утвердила консольную версию Extell в соотношении шесть к одному.

***

Проблемы с краном в One57 вызвали эвакуацию и закрытие улиц.

< p> Неудивительно, что мистеру Барнетту пришлось предпочесть правильную разработку обзору ULURP.

«Extell в этом не уникален», - сказал Росс Ф. Московиц, адвокат, специализирующийся на праве землепользования в Stroock & Stroock & and Lavan. «Большим преимуществом для разработчика, поступающего правильно, является уверенность. Вриск прохождения ULURP - это время и уверенность - нет крайнего срока для экологической экспертизы, которую нужно завершить еще до того, как процесс начнется. По крайней мере, как только вы запустите ULURP, вам будет виден конец ».

Когда дело доходит до« как-то », недовольное сообщество мало что может сделать, чтобы остановить уже начатый проект, помимо найма консультантов, чтобы убедиться, что он соблюдает все законы. И, конечно же, он может оказать давление на градостроителей, чтобы они не допустили повторения подобного проекта.

Именно это произошло после того, как Extell построила свои башни-близнецы Ariel, которые возвышаются над Верхним Вест-сайдом, обрамляя Бродвей. по обе стороны от 99-й улицы. «Два самых уродливых нароста, которые я когда-либо видел», - сказал один из их недоброжелателей The New York Times. Они могут быть уродливыми наростами, но они всегда будут вырисовываться, учитывая, что после их строительства общественный совет настаивал на изменениях зонирования, которые ограничивали высоту зданий и ограничивали передачу прав на воздух.

По иронии судьбы, запретив любым будущим конкурентам , сообщество непреднамеренно наградило Extell за его дерзость. Популярная местная теория заговора состоит в том, что Extell всегда стремился использовать башни в качестве продуманной провокации для защиты своего развития от конкуренции.

Ни чрезмерно общительный, ни восхитительно ненавистный, мистер Барнетт, которого Нью-Йорк Журнал, который когда-то заклеймил «анти-Трамп», похоже, в равной степени не любит снисходительности и споров. В то время как многие разработчики культивируют публичный образ как дополнение к своим брендам, связанным с образом жизни, личная жизнь г-на Барнетта имеет мало общего с его разработками. Он делает свой дом в Квинсе, позволяя своим зданиям стоять в центре внимания для него.

Для него башни Ариэль - прекрасный пример похвальных отношений Extell с районами, в которых он строит. Он утверждает, что семь или восемь лет назад окружающие кварталы «не были кварталами, по которым можно пройти пешком».

«Теперь это красивый, здоровый, оживленный район», - утверждал г-н Барнетт, когда мы встретились с ним в офисе Extell на Мидтаун-Ист. . «Если вы посмотрите на это сейчас… я уверен, что жители этого района рады видеть там эти здания».

Мистер Барнетт охарактеризовал отношения Extell с сообществом 57th Street как хорошие; по его мнению, правление, недовольное высотой зданий и строительством в городе, проголосовало против «соломенного человека».

«Я думаю, что мы очень хорошо справились с собой в One57», - сказал он, добавив что неудобство соседей при многоэтажном строительстве неизбежно. Он добавил, что башня на 217 West 57th Street, по прогнозам, принесет «экономическую деятельность на сумму 3 миллиарда долларов в течение следующих 20 лет и около 1 миллиарда долларов налогов».

Он назвал жалобы на рекорд Extell по безопасности кранов. «Совершенно несправедливо», учитывая, что первый инцидент произошел во время урагана. Он отклонил вторую как «ничего».

«Это было похоже на то, как если бы вы ехали по дороге, и двигатель заглох, и вы позвонили в AAA - в основном неисправность в одной из передач и двигателя, и это приходилось опускать вручную. Никакой опасности там не было. Дорога не должна была быть

комментариев

Добавить комментарий